黄瑜深度解析：2024年中国房地产市场的大数据预测

2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

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近几年中央发布了一系列文件，持续强调数据要素的重要性，今年2月明确提出建设数字中国是数字时代推进中国式现代化的重要引擎。对于房地产而言，在房地产高质量发展过程中，我们相信数据也将发挥决定性作用。

2023年，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调，中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行，但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转，市场仍延续调整态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-11月，百城新建住宅价格整体平稳运行，二手住宅价格持续下跌，百城中97个城市二手房价格累计下跌。销售方面，1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。根据中指数据，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，其中一线城市同比增长约3%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%，以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。

土地市场方面，今年以来全国土地低迷态势未改，1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。值得关注的是，22城高溢价地块成交面积同比增长18.7%，优质地块成交增加意味着未来改善型楼盘供应将增加，可对新房销售规模形成一定支撑，同时带动房价结构性上行。另外，至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

展望2024年，经济增速、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。

从政策趋势上看，预计2024年，供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实，“三大工程”是政策发力主要方向。需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，一线城市因区施策、因需施策，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率（有望向刚需倾斜），优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市优化郊区限购也存在可能；核心二线城市预计将全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；另外，“三大工程”配套政策有望加速落地，预计保障房实施策略逐渐明晰，大部分城市或以盘活存量为主；城中村改造因城施策实施细则有望陆续出台，一批项目将进入实施阶段；“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。其中，不同城市市场分化或更加明显，一二线人口保持流入，产业资源优势突出，新房规模有望逐步筑底；低能级城市住房回归消费属性，预计市场将延续回落态势，城镇化及购买力主导市场走势。

供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。

在此背景下，房企需结合自身情况制定相应策略，对于稳健型企业，一方面应把握融资窗口期，积极与金融机构对接，拓宽融资渠道；另一方面需要把握市场机会，积极营销、加快回笼资金，同时轻重并举实现转型升级。

对于出险企业，仍需积极作为解决当前面临的问题，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另外，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。

经过这些年发展，中指形成了中国房地产至今为止数据量最大的系统，希望用我们的数据为大家进行系列服务，帮助大家把握未来的市场机会。最后，一个数字胜过千言万语！中指非常希望用大数据帮助大家顺势而为做出更好的业绩，谢谢！